Ein Angebot für eine Industriebodensanierung führt fünf Arten von Positionen: den Ausführungspreis je Einheit, die einmalige Pauschale, regelmäßige Zuschläge, optionale Vorabpositionen und die Leistungen, die bauseits bleiben. Fehlt eine dieser fünf, vergleichen Sie später zwei Zahlen, die Verschiedenes bedeuten.
Zwei Angebote liegen auf dem Tisch. Beide nennen einen Quadratmeterpreis, eines ist niedriger, der Einkauf entscheidet sich dafür. Ein halbes Jahr später liegt die Schlussrechnung über dem Betrag, den das teurere Angebot genannt hatte.
Nichts daran muss unseriös gewesen sein.
Die beiden Zahlen haben nur nie dasselbe gemessen.
Was muss in einem belastbaren Angebot für eine Industriebodensanierung stehen?
Fünf Arten von Positionen, jede mit eigener Abrechnungseinheit und Bezugsmenge: der Ausführungspreis je Einheit, die einmalige Pauschale, die regelmäßigen Zuschläge, die optionalen Vorabpositionen und die bauseitigen Leistungen. Welche davon ohne Nennung mitgeschuldet sind, regelt die VOB/C in ATV DIN 18299, sofern der Vertrag die VOB/B einbezieht.
Die ersten vier bestimmen, was auf der Rechnung steht. Die fünfte bestimmt, ob die Rechnung vollständig war, und sie ist die einzige, die in vielen Angeboten überhaupt nicht vorkommt. Wer sie dort nicht findet, findet sie später in der eigenen Kostenstelle wieder: als Containermiete, als Nachtschicht der eigenen Instandhaltung, als Staubschutzwand, die jemand aufstellen musste.
Ein Betrag ohne diese fünf Positionen ist keine Auskunft, sondern eine Vermutung. Er sagt, was eine Leistung kostet, aber nicht, welche.
Die Spanne für unsere eigene Leistung, mit der Fläche, ab der sie gilt, steht auf der Seite zur Industriebodensanierung. Um eine solche Zahl herum müssen Positionen stehen, damit sie überhaupt eine Zahl über etwas ist.
Welche fünf Positionsklassen hat ein Angebot, und was gehört in den Quadratmeterpreis?
In den Quadratmeterpreis gehört nur die erste der fünf Positionsklassen, der Ausführungspreis je Einheit samt dem geschuldeten Ergebnis. Pauschale, Zuschläge und Vorabpositionen stehen als eigene Zeilen daneben, die bauseitigen Leistungen stehen ganz außerhalb des Angebotspreises. Nach DIN 276 fällt die gesamte Maßnahme in die Kostengruppe 300, Bauwerk und Baukonstruktionen, und innerhalb dieser einen Gruppe ist die Trennung der fünf wichtiger als jede einzelne Zahl darin.
Eine eigene Hunderter-Kostengruppe für Instandhaltung sieht die Norm nicht vor. Wer im Bestand baut, untergliedert die Kostengruppe 300 weiter, etwa nach Abbruch, Entsorgung, Instandsetzung und Neubau, und darf sie zusätzlich ausführungsorientiert ordnen, zum Beispiel entlang der einzelnen ATV der VOB Teil C. So beschreibt es die Darstellung der Kostengruppen nach DIN 276 bei Bauprofessor. Fürs Controlling heißt das: Die Ordnung muss aus dem Angebot kommen, nicht aus der Norm.
Erstens: der Ausführungspreis je Einheit. Das ist die Zahl, die jeder zuerst sucht, und sie ist ohne ihre Einheit und ohne ihre Bezugsmenge wertlos. Zum Ausführungspreis gehört auch, welches Ergebnis geschuldet ist. Welche Ebenheit eine Fläche am Ende einhalten muss, ist eine eigene Festlegung im Leistungsverzeichnis und keine Eigenschaft des Verfahrens; wie diese Festlegung zustande kommt, steht im Beitrag zu den Ebenheitstoleranzen nach DIN 18202.
Zweitens: die einmalige Pauschale. Anfahrt und Baustelleneinrichtung, das Vorhalten aller nötigen Maschinen und Geräte während der Bauzeit, Kleinmaterial, Unterbringung, Verpflegung sowie Spesen und Auslagen der Monteure. Sie fällt einmal an, unabhängig von der Fläche, und sie ist bei uns die einzige Position mit einer Länderdifferenz: In Österreich, Belgien, den Niederlanden und Luxemburg liegt sie höher als in Deutschland, während die Ausführungspreise je Quadratmeter dort identisch sind.
Für den Vergleich ist das eine Falle mit doppeltem Boden. Eine kleine Fläche, auf die eine hohe Pauschale umgelegt wird, erzeugt einen rechnerischen Quadratmeterpreis, der mit dem Ausführungspreis nichts mehr zu tun hat. Wer zwei Angebote nur über den Gesamtbetrag geteilt durch die Fläche vergleicht, vergleicht in Wahrheit zwei Anfahrtswege.
Drittens: die regelmäßigen Zuschläge. Die Versiegelung einer Oberfläche, das Spachteln von Poren und Lunkern, der Abtrag über die im Angebot vereinbarte Tiefe hinaus, eine Kratzspachtelung nach Rautiefe, eine intensive Reinigung vor der eigentlichen Bearbeitung, eine Anti-Slide-Applikation für eine höhere Rutschhemmung. Dazu der Ausführungsrahmen: Nacht-, Wochenend- und Schichtbetrieb erscheinen entweder als eigene Position oder gar nicht.
Diese Klasse trägt in fast jedem Angebot das Etikett optional, und es stimmt nicht immer.
Viertens: die optionalen Vorabpositionen. Eine Zustandsanalyse und eine Musterfläche sind bei uns gesondert vereinbarte Positionen und keine Zugabe zum Besichtigungstermin. Das ist kein Detail, sondern eine Aussage über den Rest des Angebots: Wer die Vorabpositionen verschenkt, hat sie an anderer Stelle eingepreist. Worum es bei einer solchen Untersuchung geht und wann sie die Entscheidung trägt, steht im Beitrag Industrieboden sanieren oder beschichten.
Fünftens: die bauseitigen Leistungen. Bei uns sind das die Entsorgung von Schleifschlamm, Altbeschichtung und Strahlmittel sowie der Staubschutz und die Abschottung zu den Bereichen, in denen weitergearbeitet wird. Sie sind nicht im Preis enthalten und dürfen im Angebot auch nicht als unsere Leistung erscheinen. Dazu kommen die selbstverständlichen Punkte, die jeder Betrieb ohnehin stellt: die geräumte Fläche, den Zugang, die Medien.
Neben diesen fünf Klassen gehört eine Angabe in jedes Angebot, die selbst keine Position ist, weil sie nichts kostet: was ohne Aufpreis enthalten ist. Nachbehandlung, Erstpflege und die Einweisung des Reinigungspersonals gehören bei uns zum Objektpreis, ebenso die Dokumentation, das Prüfprotokoll und die Abnahmeunterlagen. Diese Zeile kostet nichts und sagt viel. Sie ist bei zwei sonst gleichen Angeboten oft der einzige sichtbare Unterschied.
Nebenleistung oder Besondere Leistung: wo zieht die VOB/C die Grenze?
In Abschnitt 4 der jeweiligen ATV. Dahinter steht die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen: Ihr Teil B, die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen (VOB/B), regelt den Vertrag; ihr Teil C, die Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (VOB/C), regelt die Technik und gliedert sich in je eine ATV pro Gewerk. Nebenleistungen nach ATV DIN 18299, Ausgabe 2023-09, Abschnitt 4.1, gehören auch ohne Erwähnung im Vertrag zur Leistung. Besondere Leistungen nach Abschnitt 4.2 gehören nur dann dazu, wenn sie in der Leistungsbeschreibung ausdrücklich stehen.
Der Normtext ist an dieser Stelle knapp und eindeutig. Die Normauskunft zur ATV DIN 18299 im Baunormenlexikon gibt beide Definitionen wieder:
„Nebenleistungen sind Leistungen, die auch ohne Erwähnung im Vertrag zur vertraglichen Leistung gehören (§ 2 Absatz 1 VOB/B)." (ATV DIN 18299, Abschnitt 4.1)
„Besondere Leistungen sind Leistungen, die nicht Nebenleistungen nach Abschnitt 4.1 sind und nur dann zur vertraglichen Leistung gehören, wenn sie in der Leistungsbeschreibung besonders erwähnt sind." (ATV DIN 18299, Abschnitt 4.2)
Zu den Nebenleistungen zählt die ATV unter anderem das Einrichten und Räumen der Baustelle einschließlich der Geräte, das Vorhalten der Baustelleneinrichtung, das Vorhalten der Kleingeräte und Werkzeuge, das Befördern aller Stoffe und Bauteile auf der Baustelle sowie das Entsorgen von Abfall aus dem Bereich des Auftragnehmers.
Damit fängt die Sache erst an, denn zwei dieser Punkte betreffen unser eigenes Angebot.
Der erste ist die Baustelleneinrichtung. Die ATV führt sie als Nebenleistung, und trotzdem steht sie bei uns als eigene Pauschale im Angebot. Das ist kein Widerspruch, sondern ausdrücklich vorgesehen: Die Norm merkt zu Abschnitt 4.1 an, dass Nebenleistungen in der Leistungsbeschreibung nur dann zu erwähnen sind, wenn sie ausnahmsweise selbständig vergütet werden sollen. Genau das geschieht hier. Wird eine Nebenleistung im Leistungsverzeichnis ausgeschrieben, wird aus ihr eine normale Position mit eigenem Einheitspreis. Bleibt sie unerwähnt, steckt sie in den Baustellengemeinkosten, also im Ausführungspreis.
Beides ist zulässig. Nur bedeuten die beiden Angebote dann Verschiedenes, obwohl beide einen Quadratmeterpreis nennen.
Der zweite ist die Entsorgung. Die ATV zählt das Entsorgen von Abfall aus dem Bereich des Auftragnehmers zu den Nebenleistungen. Bei uns ist die Entsorgung von Schleifschlamm, Altbeschichtung und Strahlmittel bauseits, und das steht so im Angebot. Auch hier liegt kein Verstoß vor, und der Grund steht in der Rangfolge des Vertrags.
Nach § 1 VOB/B ist die VOB/C Bestandteil des Vertrags. Absatz 2 derselben Vorschrift regelt aber, was bei Widersprüchen gilt, und zwar in dieser Reihenfolge: zuerst die Leistungsbeschreibung, dann die Besonderen Vertragsbedingungen, danach etwaige Zusätzliche Vertragsbedingungen und Zusätzliche Technische Vertragsbedingungen, an fünfter Stelle die VOB/C und erst an sechster die VOB/B selbst.
Die Leistungsbeschreibung schlägt die Norm. Wer wissen will, wer am Ende den Container bezahlt, liest nicht die ATV, sondern das Angebot. Die ATV sagt nur, was gilt, wenn das Angebot schweigt.
Das ist der Punkt, an dem zwei Angebote am häufigsten auseinandergehen: Die Entsorgung von Altmaterial wird mal der einen und mal der anderen Vertragsseite zugeordnet, und beides ist zulässig, weil die Leistungsbeschreibung der Norm im Rang vorgeht. Deshalb gehört diese eine Zeile ausdrücklich in jedes Angebot, statt sich auf eine Auffangregel zu verlassen.
Und jetzt das Beispiel, das am meisten Geld bewegt. Die einschlägige ATV für unser Gewerk ist die DIN 18349 „Betonerhaltungsarbeiten“, ebenfalls in der Ausgabe 2023-09. Sie schreibt in Abschnitt 3.2.1 vor, dass in der Oberfläche nicht ausreichend fester oder schadhafter Beton sowie trennend wirkende Substanzen durch Strahlen zu entfernen sind, bei horizontalen und bis 15 Prozent geneigten Flächen durch Kugelstrahlen. In Abschnitt 4.2.1 ordnet sie Leistungen nach Abschnitt 3.2.1 den Besonderen Leistungen zu. Nachzulesen in der Normauskunft zur ATV DIN 18349.
Im Klartext: Das Vorbereiten des Untergrunds durch Kugelstrahlen ist keine Nebenleistung. Es muss im Leistungsverzeichnis ausgewiesen und gesondert vergütet werden. Steht es dort nicht, ist es nicht beauftragt, und ein Angebot ohne diese Position ist nicht günstiger, sondern unvollständig. Was dabei geschieht und welche Rauheit entsteht, steht auf der Seite zur Untergrundvorbereitung durch Kugelstrahlen.
Eine Einschränkung gehört dazu, und sie ist wichtiger, als sie klingt: Diese ganze Systematik greift nur, wenn die VOB/B vereinbart ist. Bei einem reinen Bauvertrag nach BGB gibt es keine ATV, keine Nebenleistungen und keine Besonderen Leistungen. Dann gilt allein, was im Vertrag steht.
Warum nennen zwei Angebote mit derselben Zahl nicht denselben Preis?
Vier Abrechnungseinheiten, eine Zahl. Quadratmeter, laufender Meter, Reinigungsgang und die Kombination aus Quadratmeter und Millimeter stehen in unserem eigenen Leistungskatalog nebeneinander. Wer zwei Angebote vergleicht, ohne die Einheit mitzulesen, rechnet um Größenordnungen falsch, nicht um 10 Prozent.
Der Quadratmeter ist der Normalfall und deshalb der gefährlichste: Er wird stillschweigend vorausgesetzt, auch dort, wo er nicht gilt.
Der laufende Meter gilt dort, wo die Leistung eine Länge hat und keine Fläche. Eine Fuge und ein Riss werden bei uns nach laufendem Meter abgerechnet, nicht nach Quadratmeter, und die Bezugsmenge ist entsprechend klein. Wer eine Fugensanierung und Riss-Reparatur in eine Quadratmeter-Rechnung einträgt, bekommt eine Zahl, die mit dem Aufwand nichts zu tun hat.
Der Reinigungsgang ist die Einheit, die am seltensten mitgelesen wird. Eine Wartung mit Twister-Reinigung hat einen Preis je Quadratmeter und je Gang. Aus dieser Zahl wird erst dann eine Jahressumme, wenn die Zahl der Gänge daneben steht. Zwei Angebote mit demselben Quadratmeterpreis und unterschiedlichem Intervall sind zwei völlig verschiedene Verträge.
Quadratmeter mal Millimeter ist die unauffälligste und teuerste der vier. Beim Planfräsen und Entschichten wird eine Abtragstiefe über das im Angebot vereinbarte Maß hinaus als eigene Position je Quadratmeter und Millimeter abgerechnet. Eine Tiefe ist keine Fläche. Wer diesen Zuschlag mit dem Quadratmeterpreis verwechselt und die Millimeter überliest, unterschätzt eine echte Höhenkorrektur um ein Vielfaches.
Dazu kommt die zweite Hälfte des Problems, und die steht selten im Fettdruck: die Bezugsmenge.
Jede Spanne in unserem Katalog trägt eine Fläche, ab der sie gilt. Darunter gilt sie nicht. Dort entscheidet die Besichtigung, und es greift eine Mindestpauschale von 300 Euro. Das ist keine Marotte, sondern Arithmetik: An- und Abfahrt, Rüsten und Reinigen der Maschinen fallen auf 40 Quadratmetern genauso an wie auf 4.000.
Nennt ein Angebot eine Spanne, aber nicht die Menge, ab der sie gilt, fehlt dieselbe Information wie bei einer Zahl ohne Einheit. Und die Menge selbst ist bis zum Aufmaß nur eine Schätzung. Was passiert, wenn sich diese Schätzung als falsch herausstellt, entscheidet die Vertragsform.
Wann kommt die Untergrenze einer Preisspanne nie allein vor?
Immer dann, wenn eine Leistung eine Vorleistung zwingend braucht. Die chemische Betonvergütung wird bei uns nie ohne vorherige Reinigung der Oberfläche ausgeführt, also stehen im Angebot zwei Positionen, wo die Preisliste eine zeigt. Nach § 4 Absatz 3 VOB/B muss ein Auftragnehmer Bedenken gegen einen ungeeigneten Untergrund ohnehin vor Beginn der Arbeiten schriftlich mitteilen.
Eine Preisspanne beschreibt ihre Ränder. Der untere steht für den einfachsten denkbaren Fall, und genau dieser Fall verlangt oft eine Vorleistung, die separat abgerechnet wird. Die Untergrenze ist damit ein rechnerischer Randwert, den kein einziger realer Auftrag trägt.
Bei uns ist das nachprüfbar, und es spricht gegen unser eigenes Interesse: Auf der Seite zur chemischen Betonvergütung steht die Spanne, und darunter steht die Reinigung als eigene Pflichtposition, samt der Untergrenze, die sich daraus tatsächlich ergibt. Eine verschmutzte oder noch belegte Oberfläche ist für dieses Verfahren ein ungeeigneter Untergrund im Sinne der eben genannten Vorschrift, und deshalb steht die Reinigung dort als Pflicht und nicht als Empfehlung. Wer die untere Zahl unserer Spanne aus einer Preisliste in einen Vergleich überträgt, rechnet mit einem Preis, den es bei uns nicht gibt.
Dieselbe Mechanik hat mehrere Gesichter.
Die Randbearbeitung von Hand ist ab einer bestimmten Flächengröße im Quadratmeterpreis enthalten. Darunter entscheiden die Zahl der laufenden Meter und der Arbeitsaufwand, und die Position wird gesondert vereinbart. Dieselbe Leistung, dieselbe Fläche, zwei völlig verschiedene Zeilen im Angebot, und der Unterschied hängt allein an der Bezugsgröße.
Zuschläge mit dem Etikett optional verhalten sich oft so wie die Reinigung. Das Spachteln von Poren und Lunkern bei einer Estrichveredelung kommt fast immer dazu. Der Abtrag über die vereinbarte Tiefe hinaus beim Planfräsen ebenfalls, weil niemand die tatsächliche Unebenheit vor dem ersten Schnitt kennt. Optional heißt in diesen Fällen nicht selten: technisch abwählbar, praktisch unvermeidlich.
Ein Angebot gewinnt dadurch. Es wird ehrlicher, wenn es die Position zeigt, statt sie in einer glatten Zahl verschwinden zu lassen. Nur muss der Einkauf sie dann auch mitrechnen.
Welche Position in Ihrem letzten Angebot war als optional ausgewiesen und ist trotzdem ausgeführt worden?
Einheitspreis oder Pauschalpreis: welche Vertragsform trägt welches Risiko?
Der Einheitspreisvertrag lässt die Menge offen und hält den Preis je Einheit fest, solange sie nach § 2 Absatz 3 VOB/B um nicht mehr als 10 v. H. vom vorgesehenen Umfang abweicht. Der Pauschalpreisvertrag legt die Menge vorab fest und hält die Summe. Das Mengenrisiko trägt damit beim Einheitspreis der Auftraggeber, beim Pauschalpreis der Auftragnehmer, und in beiden Fällen nur bis zu einer Grenze.
Die Norm schreibt v. H., vom Hundert; gemeint sind Prozent. Wo diese Grenzen verlaufen, regelt der § 2 VOB/B zur Vergütung in vier Fällen, und jeder von ihnen ist eine Stelle, an der aus einem Angebot eine andere Rechnung wird.
Mehr oder weniger Menge. Überschreitet die ausgeführte Menge den Ansatz um mehr als 10 v. H., ist auf Verlangen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten zu vereinbaren. Unterschreitet sie ihn um mehr als 10 v. H., kann umgekehrt der Auftragnehmer eine Erhöhung des Einheitspreises verlangen, weil sich seine Baustellen- und Geschäftsgemeinkosten auf eine kleinere Menge verteilen. Die Klausel arbeitet in beide Richtungen, und das wird regelmäßig übersehen.
Geänderte Leistung. Ändern Anordnungen des Auftraggebers die Grundlagen des Preises, ist nach Absatz 5 ein neuer Preis zu vereinbaren. Die Norm nennt dafür sogar den Zeitpunkt: Die Vereinbarung soll vor der Ausführung getroffen werden.
Zusätzliche Leistung. Hier liegt die Regel, die im Streitfall am häufigsten entscheidet:
„Wird eine im Vertrag nicht vorgesehene Leistung gefordert, so hat der Auftragnehmer Anspruch auf besondere Vergütung. Er muss jedoch den Anspruch dem Auftraggeber ankündigen, bevor er mit der Ausführung der Leistung beginnt." (VOB/B, § 2 Absatz 6 Nummer 1)
Für den Einkauf ist das die wirksamste Schutzvorschrift im ganzen Regelwerk. Ein Nachtrag, der erst mit der Schlussrechnung auftaucht, hat den Weg genommen, den die Norm gerade nicht vorsieht.
Pauschalsumme. Ist eine Pauschale vereinbart, bleibt die Vergütung unverändert. Absatz 7 fügt aber einen Satz an, den kaum eine Werbeaussage mitliefert: Weicht die ausgeführte Leistung von der vertraglich vorgesehenen so erheblich ab, dass ein Festhalten an der Pauschalsumme nicht zumutbar ist, besteht nach § 313 BGB auf Verlangen ein Anspruch auf Ausgleich.
Ein Pauschalpreis ist kein Deckel. Er ist ein hoher Rand.
Ohne Vereinbarung der VOB/B sieht die Lage anders aus, und zwar gesetzlich geregelt. Nach § 650b BGB streben beide Seiten bei einem Änderungsbegehren zunächst eine Einigung an; erst wenn binnen 30 Tagen nach Zugang keine zustande kommt, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Die Vergütung dafür bemisst sich nach § 650c BGB nach den tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Und Absatz 3 derselben Vorschrift gibt dem Unternehmer ein scharfes Instrument: Einigen sich die Parteien über die Höhe nicht, kann er bei Abschlagszahlungen 80 Prozent der in seinem Nachtragsangebot genannten Mehrvergütung ansetzen.
Die Rechtsprechung bewegt sich in dieselbe Richtung. Nach Einschätzung der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein steht ein Urteil des Bundesgerichtshofs aus dem November 2024 in einer Linie, die diese Arbeitsgemeinschaft bis ins Jahr 2019 zurückverfolgt: Nachträge werden nicht mehr strikt aus der ursprünglichen Kalkulation fortgeschrieben, sondern nach den tatsächlich erforderlichen Kosten berechnet. Die Einordnung der ARGE Baurecht zur Nachtragskalkulation vom Juli 2025 zieht daraus eine Schlussfolgerung, die für beide Vertragsseiten gilt: Die Preissicherheit bei Mehrmengen sinkt, wenn im Ausgangsvertrag nichts anderes vereinbart wurde. Für Auftraggeber folgt daraus der praktische Hinweis, pauschale Zuschlagssätze kritisch zu hinterfragen und eine nach Kostenarten aufgeschlüsselte Kalkulation zu verlangen.
Warum das gerade bei einem Bestandsboden zählt, ist untersucht. Eine Auswertung im Journal of Construction Engineering and Management (Kim, Miller und Kim, 2020) hat 517 Änderungsanordnungen aus 27 Gebäudesanierungsprojekten statistisch ausgewertet. Ergebnis: Änderungen, die auf unvorhergesehene Bestandsbedingungen zurückgehen, verursachen im Mittel signifikant höhere Kosten als Änderungen aus anderen Ursachen, und das Betongewerk ist davon am stärksten betroffen.
Welche Vertragsform die bessere ist, hängt damit daran, wie gut die Menge vor Vertragsschluss bekannt ist. Und die Menge wird vor Vertragsschluss nur an einer Stelle bekannt.
Was verändert die Besichtigung am Angebot?
Sie nimmt die Unbekannten aus dem Preis, und § 2 Absatz 5 VOB/B nennt dafür sogar den Zeitpunkt: vor der Ausführung. Was zuvor als Eventualposition im Leistungsverzeichnis stand oder als Risikoaufschlag im Einheitspreis steckte, ist danach entweder eine bezifferte Position oder gestrichen.
Das ist der ganze Mechanismus hinter einem Festpreis. Eine Spanne ist die ehrliche Auskunft eines Anbieters, der die Fläche nicht kennt. Sie enthält den Fall, dass die Altbeschichtung dünn ist, und den Fall, dass sie in drei Lagen liegt. Solange beide Fälle im Preis stecken, zahlt der Auftraggeber für Unwissen mit, und zwar in jeder Position gleichzeitig.
Bei uns sorgt eine ausführliche Analyse und Begutachtung des Objektbodens durch eigenes Fachpersonal dafür, dass der Kunde die Dienstleistung zum Festpreis erhält und im Nachhinein keine Nachträge zu erwarten sind. Diese Zusage hat eine Grenze, und sie steht im Gesetz. Weicht die tatsächliche Leistung so erheblich vom Vereinbarten ab, dass ein Festhalten an der Pauschale unzumutbar wäre, greift § 2 Absatz 7 VOB/B in Verbindung mit § 313 BGB, und keine Begutachtung setzt diese Vorschrift außer Kraft. Was eine Begutachtung beseitigt, ist nicht die Vorschrift, sondern ihr Anlass: Die gewöhnliche Überraschung ist vor Vertragsschluss gesehen und eingepreist, und ihr Risiko liegt damit bei dem, der sie einschätzen kann. Übrig bleibt der seltene Fall, den das Gesetz regelt. Wer auch den noch wegverspricht, verspricht etwas, das kein Bauvertrag hergibt.
Was bei einer solchen Begutachtung untersucht wird und wann sie die Entscheidung überhaupt erst ermöglicht, ist Thema des Beitrags Industrieboden sanieren oder beschichten.
Für das Angebot ändert sich dadurch dreierlei. Die Mengen sind aufgemessen statt geschätzt, womit die Schwelle von 10 v. H. aus § 2 Absatz 3 VOB/B praktisch keine Rolle mehr spielt. Die Eventualpositionen sind entschieden, also entweder beauftragt oder weg. Und der Risikoaufschlag im Einheitspreis entfällt, weil das Risiko benannt ist.
Und dann ist da noch die Haltbarkeit der Zahl selbst. Ein Angebot ohne Gültigkeitsdatum ist entweder sehr großzügig oder sehr unvorsichtig. Baupreise bewegen sich weiter, auch in ruhigen Jahren: Nach einer Erhebung des Statistischen Bundesamtes zu den Baupreisen stiegen die Neubaupreise für gewerbliche Betriebsgebäude zwischen November 2024 und November 2025 um 3,3 Prozent. Ein Angebot, das ein halbes Jahr in einer Ablage liegt, beschreibt danach einen anderen Markt als den, für den es geschrieben wurde.
Womit bringen Sie zwei Angebote auf denselben Stand?
Mit acht Fragen, und keine davon fragt nach dem Gesamtbetrag. Sie gelten unabhängig davon, ob die VOB/C nach ATV DIN 18299 vereinbart ist oder ein reiner BGB-Bauvertrag vorliegt, und sie gelten für jedes Angebot, auch für unseres.
Prüfliste: acht Fragen für den Angebotsvergleich
| # | Frage | Woran Sie die Antwort erkennen |
|---|---|---|
| 1 | Welche Abrechnungseinheit trägt jede einzelne Position? | Quadratmeter, laufender Meter, Reinigungsgang oder Quadratmeter und Millimeter stehen je Position dabei, nicht nur im Kopf des Angebots |
| 2 | Ab welcher Menge gilt der genannte Einheitspreis? | Eine Bezugsfläche oder Bezugsmenge ist beziffert, dazu die Regel für alles, was darunter liegt |
| 3 | Welcher Positionsart gehört jede Zeile an? | Grund-, Wahl-, Eventual- und Zulagepositionen sowie Stundenlohnarbeiten sind als solche gekennzeichnet, und die Endsumme sagt, welche davon sie enthält. Diese Einteilung liegt quer zu den fünf Positionsklassen oben: Sie sagt nicht, was eine Leistung ist, sondern ob sie beauftragt wird |
| 4 | Welche als optional geführte Position fällt faktisch immer an? | Vorleistungen, ohne die die Hauptleistung technisch nicht ausführbar ist, stehen trotzdem unter optional |
| 5 | Was bleibt bauseits? | Eine ausdrückliche Liste im Angebot, nicht das Schweigen des Angebots und nicht der Verweis auf die ATV |
| 6 | Was ist ohne Aufpreis enthalten? | Eine ausdrückliche Liste der aufpreisfreien Leistungen steht im Angebot, etwa zu Nachbehandlung, Erstpflege, Einweisung des Reinigungspersonals, Dokumentation, Prüfprotokoll und Abnahmeunterlagen. Fehlt die Liste, ist nichts davon zugesagt |
| 7 | Einheitspreis oder Pauschale, und mit welcher Nachtragsmechanik? | VOB/B oder BGB-Bauvertragsrecht ist benannt, dazu die Regel für Mengenabweichungen und die Form der Nachtragsankündigung |
| 8 | Bis wann gilt das Angebot? | Ein Datum, keine Formel und kein bis auf Weiteres |
Legen Sie beide Angebote nebeneinander und füllen Sie diese acht Zeilen aus, bevor Sie die Summen ansehen. In den meisten Fällen bleiben mehrere Felder leer, und dann ist die Arbeit schon getan: Die Lücke ist die eigentliche Auskunft.
Fehlt eine Zeile in beiden Angeboten, fehlt sie nicht in Ihrem Vergleich. Sie fehlt in Ihrer späteren Rechnung.
Eine Abgrenzung gehört noch dazu. Diese acht Fragen vergleichen Preise. Sie vergleichen keine Zeiträume: Was ein Boden über seine Nutzungsdauer kostet, ist eine andere Rechnung mit anderen Größen, und die steht im Beitrag zu Epoxidharz und Polierbeton.
Was würde sich in Ihrer nächsten Vergabe ändern, wenn Sie diese acht Zeilen schon in die Anfrage schreiben?
Häufige Fragen zu Kosten und Angebot bei der Industriebodensanierung
Wie hoch sind die Kosten pro Quadratmeter für eine Betonsanierung?
Eine Quadratmeterzahl ist erst dann eine Antwort, wenn drei Angaben dabeistehen: die Abrechnungseinheit, die Fläche, ab der der Preis gilt, und die Liste dessen, was nicht enthalten ist. Ohne sie vergleichen zwei Interessenten dieselbe Zahl und meinen unterschiedliche Leistungen. Unsere eigene Spanne mit der zugehörigen Bezugsfläche steht auf der Seite zur Industriebodensanierung.
Was gehört in ein Leistungsverzeichnis für eine Industriebodensanierung?
Je Position eine Leistungsbeschreibung, die Menge, die Abrechnungseinheit, den Einheitspreis und die Positionsart, also Grund-, Wahl-, Eventual- oder Zulageposition beziehungsweise Stundenlohnarbeit. Dazu gehören alle Besonderen Leistungen nach ATV DIN 18299, Abschnitt 4.2, die gesondert ausgeschrieben werden müssen, um beauftragt zu sein; beim Betongewerk zählt dazu nach ATV DIN 18349, Abschnitt 4.2.1, auch das Strahlen des Untergrunds. Ergänzend gehören hinein: die bauseitigen Leistungen als eigene Aufzählung, die Vertragsform und das geschuldete Ergebnis, etwa die einzuhaltende Ebenheit.
Welche Leistungen sind bei einer Bodensanierung bauseits zu erbringen?
Das entscheidet die Leistungsbeschreibung, nicht die Norm. Bei uns sind die Entsorgung von Schleifschlamm, Altbeschichtung und Strahlmittel sowie der Staubschutz und die Abschottung zu weiterlaufenden Bereichen bauseits; dazu kommen die geräumte Fläche, der Zugang und die Medien. Andere Anbieter ordnen insbesondere die Entsorgung ihrer eigenen Seite zu. Beides ist zulässig: Nach § 1 Absatz 2 VOB/B geht die Leistungsbeschreibung der VOB/C im Rang vor. Deshalb gehört diese Liste ausdrücklich ins Angebot.
Was ist im Objektpreis einer Industriebodensanierung ohne Aufpreis enthalten?
Bei uns die Nachbehandlung, die Erstpflege und die Einweisung des Reinigungspersonals sowie die Dokumentation, das Prüfprotokoll und die Abnahmeunterlagen. Hinzu kommen die Nebenleistungen nach ATV DIN 18299, Abschnitt 4.1, die auch ohne Erwähnung im Vertrag geschuldet sind, etwa das Einrichten und Räumen der Baustelle oder das Vorhalten der Kleingeräte. Werden solche Nebenleistungen ausnahmsweise als eigene Position ausgeschrieben, werden sie zu einer normalen Position mit eigenem Einheitspreis.
Wie mache ich zwei Angebote für eine Bodensanierung vergleichbar?
Indem Sie acht Felder je Angebot ausfüllen, bevor Sie die Summen ansehen: Abrechnungseinheit je Position, Bezugsmenge, Positionsart, faktisch unvermeidliche Zuschläge, bauseitige Leistungen, aufpreisfreie Leistungen, Vertragsform samt Nachtragsmechanik und Gültigkeitsdatum. Bleiben Felder leer, ist das die eigentliche Auskunft. Erst wenn beide Angebote dieselbe Leistung beschreiben, sagen ihre Zahlen etwas über den Preis aus.
Einheitspreis oder Pauschalpreis: was ist bei einer Bodensanierung sinnvoller?
Das hängt daran, wie genau die Menge vor Vertragsschluss bekannt ist. Beim Einheitspreisvertrag gilt nach § 2 Absatz 3 VOB/B der vereinbarte Preis, solange die ausgeführte Menge um nicht mehr als 10 v. H. abweicht; darüber ist auf Verlangen ein neuer Preis zu vereinbaren, und zwar in beide Richtungen. Beim Pauschalpreisvertrag bleibt die Vergütung grundsätzlich unverändert, jedoch nicht schrankenlos: Bei erheblicher Abweichung entsteht nach § 2 Absatz 7 VOB/B in Verbindung mit § 313 BGB ein Anspruch auf Ausgleich. Ein Aufmaß vor Vertragsschluss entschärft beide Formen.
Wie entstehen Nachträge bei einer Industriebodensanierung?
Aus drei vertraglichen Fällen und einer tatsächlichen Ursache dahinter. Vertraglich: erstens Mengenabweichungen über 10 v. H. beim Einheitspreisvertrag nach § 2 Absatz 3 VOB/B; zweitens Anordnungen des Auftraggebers, die die Preisgrundlagen ändern, wobei nach Absatz 5 ein neuer Preis möglichst vor der Ausführung zu vereinbaren ist; drittens Leistungen, die im Vertrag nicht vorgesehen waren, die nach Absatz 6 nur dann besonders zu vergüten sind, wenn der Auftragnehmer den Anspruch vor Ausführungsbeginn angekündigt hat. Beim Pauschalpreisvertrag tritt an die Stelle dieser drei der Absatz 7 in Verbindung mit § 313 BGB. Die tatsächliche Ursache dahinter sind fast immer unvorhergesehene Bestandsbedingungen, also das, was unter der alten Oberfläche liegt. Genau sie verursacht nach einer Auswertung von 517 Änderungsanordnungen aus 27 Sanierungsprojekten im Mittel die höchsten Kosten, und das Betongewerk ist davon am stärksten betroffen.
Warum ist ein Quadratmeterpreis ohne Besichtigung nicht belastbar?
Weil er alle denkbaren Zustände des Bestandsbodens gleichzeitig enthalten muss. Solange nicht feststeht, wie dick eine Altbeschichtung ist, wie tief geschädigt der Beton darunter und wie viel Fläche überhaupt bearbeitet wird, bleibt jede Zahl entweder eine Spanne oder ein Aufschlag. Eine Begutachtung vor Ort löst das auf: Die Mengen werden aufgemessen, Eventualpositionen werden entschieden, und der Risikoanteil im Einheitspreis entfällt. Erst danach ist ein Festpreis kalkulierbar.
Gilt der Quadratmeterpreis auch unterhalb der angegebenen Mindestfläche?
Nein. Jede unserer Spannen nennt eine Fläche, ab der sie gilt, und unterhalb davon gilt sie nicht. Der Grund ist keine Preispolitik, sondern Verteilung: An- und Abfahrt, Rüsten und Reinigen der Maschinen fallen auf einer kleinen Fläche genauso an wie auf einer großen, und sie schlagen bei wenigen Quadratmetern voll durch. Für kleine Flächen gilt bei uns eine Mindestpauschale von 300 Euro, und den konkreten Preis nennen wir nach der Besichtigung.
Was regelt die VOB/C bei Betonerhaltungsarbeiten im Angebot?
Sie regelt, welche Leistungen ohne Erwähnung geschuldet sind und welche ausgeschrieben werden müssen. Einschlägig ist die ATV DIN 18349 „Betonerhaltungsarbeiten“, ergänzend gilt die ATV DIN 18299 mit den allgemeinen Regelungen. Nebenleistungen nach Abschnitt 4.1 gehören auch ohne Nennung zum Vertrag. Besondere Leistungen nach Abschnitt 4.2 gehören nur dazu, wenn sie in der Leistungsbeschreibung besonders erwähnt sind; nach Abschnitt 4.2.1 in Verbindung mit Abschnitt 3.2.1 zählt dazu auch das Entfernen nicht ausreichend festen Betons durch Strahlen. Die VOB/C greift allerdings nur, wenn die VOB/B vereinbart ist, und sie steht nach § 1 Absatz 2 VOB/B im Rang hinter der Leistungsbeschreibung.
Ein Angebot für Ihre Fläche, das seine Positionen benennt
Die acht Fragen oben kosten beim Anfragen nichts. Sie nachträglich zu klären, kostet einen Nachtrag.
Wir sehen uns Ihre Fläche vor Ort an, messen die Mengen auf, entscheiden die Eventualpositionen und legen offen, was bauseits bleibt und was ohne Aufpreis enthalten ist. Danach steht ein Festpreis im Angebot, mit dem Sie kalkulieren können, und keine Spanne.
Angebot mit allen Positionen anfordern: telefonisch unter +49 2747 914 237, per E-Mail an info@grindingfloor.de oder über die Kontaktseite.